Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku v roce 2026

Úroková sazba není celá cena

Banky soutěží hlavně sazbou, kterou vidíte v reklamě. Ta nejnižší ale bývá podmíněná: musíte mít u banky účet, platit kartou, sjednat si pojištění schopnosti splácet nebo pojistit nemovitost u jejího partnera. Když některou podmínku přestanete plnit, sazba se zvýší.

Při srovnávání nabídek se proto dívejte na celkové náklady:

• RPSN (roční procentní sazba nákladů) – na rozdíl od úrokové sazby zahrnuje i poplatky spojené s úvěrem,
• poplatky za zpracování žádosti a za odhad nemovitosti,
• povinná pojištění a jejich skutečnou cenu,
• podmínky slev na sazbě a co se stane, když je nesplníte,
• možnosti mimořádných splátek a jejich cenu.

Kolik peněz potřebujete mít naspořeno

Česká národní banka stanovuje, jakou část hodnoty nemovitosti smí banka půjčit (ukazatel LTV). U hypotéky na vlastní bydlení je to nejvýše 80 % hodnoty, u žadatelů mladších 36 let až 90 %. Rozhoduje přitom hodnota podle odhadu banky, ne kupní cena. Pokud odhad vyjde nižší, budete potřebovat víc vlastních peněz.

Příklad: na byt za 4 000 000 Kč s odhadem ve stejné výši potřebujete při 80% hypotéce 800 000 Kč z vlastních zdrojů, při 90% hypotéce 400 000 Kč. K tomu počítejte s náklady, které banka nefinancuje – odhad, poplatky za zápis do katastru, případně provize realitní kanceláře, stěhování a vybavení.

Na třetí a další nemovitost určenou k pronájmu doporučuje ČNB bankám od dubna 2026 přísnější podmínky, u takové hypotéky tedy počítejte s výrazně vyšším vlastním vkladem.

Kolik vám banka půjčí

Vedle vlastních peněz banka posuzuje, jestli hypotéku zvládnete splácet: čisté příjmy, výdaje, jiné úvěry a počet vyživovaných osob. Každá banka k tomu používá vlastní pravidla, proto se částka, kterou vám schválí, může mezi bankami lišit i o statisíce.

Co vaší žádosti pomůže:

• splatit nebo zrušit drobné půjčky, kreditní karty a kontokorenty – banka počítá i s nevyčerpaným limitem,
• doložit všechny pravidelné příjmy,
• zvážit spolužadatele,
• prodloužit dobu splatnosti, která snižuje měsíční splátku.

Doporučuji počítat i s vlastní rezervou. Splátka by neměla být tak vysoká, abyste ji nezvládli při několikaměsíčním výpadku příjmu.

Jak dlouhou fixaci zvolit

Fixace určuje, jak dlouho se vaše sazba nemění. Po jejím skončení dostanete novou nabídku a sazba může být vyšší i nižší než dosud. Během roku 2026 nabídkové sazby bank od jara spíše rostly, takže kdo teď refixuje, by měl nabídky pečlivě srovnat.

• Kratší fixace (1–3 roky) dává pružnost, ale ke změně splátky může dojít dřív.
• Delší fixace (5–10 let) přináší jistotu splátky na delší dobu. Mimořádné splátky mimo konec fixace ale bývají zpoplatněné.

Délku fixace volte podle toho, jak velké zvýšení splátky by váš rozpočet unesl, ne podle odhadů, kam se sazby pohnou. To nedokáže spolehlivě předpovědět nikdo.

Mimořádné splátky a konec fixace

Na konci fixace můžete hypotéku splatit nebo převést k jiné bance bez sankce. Banka vám nabídku nové sazby posílá předem; začněte nabídky srovnávat ideálně tři až čtyři měsíce před koncem fixace.

Během fixace záleží na tom, kdy jste smlouvu podepsali. U smluv z let 2016 až srpen 2024 lze zpravidla jednou ročně k výročí smlouvy splatit až 25 % úvěru zdarma. Smlouvy uzavřené od září 2024 mají přísnější pravidla a poplatek se počítá podle doby zbývající do konce fixace. Přesné podmínky najdete ve své smlouvě.

Daňový odpočet úroků

Zaplacené úroky z úvěru na vlastní bydlení si můžete odečíst od základu daně. U úvěrů uzavřených od roku 2021 je limit 150 000 Kč ročně na domácnost, u starších úvěrů 300 000 Kč. Potvrzení o zaplacených úrocích vám vystaví banka, stačí ho přiložit k daňovému přiznání nebo k ročnímu zúčtování u zaměstnavatele.

Postup krok za krokem

1. Spočítejte si rozpočet a rezervu, kterou chcete mít i po koupi.
2. Ověřte si, kolik vám banky půjčí, ještě než podepíšete rezervační smlouvu.
3. Srovnejte nabídky podle celkových nákladů, ne jen podle sazby.
4. Zvolte délku fixace a pojištění, které opravdu potřebujete.
5. Připravte doklady o příjmech a k nemovitosti, odhad zajistí banka.
6. Před podpisem si přečtěte podmínky čerpání, sankce a pravidla mimořádných splátek.

Časté otázky

Vyplatí se jít přes poradce, nebo přímo do banky?

Poradce porovná nabídky více bank najednou, pohlídá podmínky slev a vyjedná za vás. Za zprostředkování hypotéky u většiny bank neplatíte, odměnu hradí banka. Vždy se ale předem zeptejte, jak je to v konkrétním případě.

Můžu hypotéku později převést jinam?

Ano. Bez sankce to jde vždy na konci fixace. Když jiná banka nabídne výrazně lepší podmínky, převedení se často vyplatí, náklady na nový odhad a poplatky ale započítejte.

Jak dlouho trvá vyřízení?

Od podání žádosti po čerpání obvykle několik týdnů. Záleží na bance, na odhadu nemovitosti a na tom, jak rychle dodáte podklady.

Článek má informativní charakter a nepředstavuje investiční doporučení ani nabídku konkrétního produktu. Údaje odpovídají stavu k 20. října 2026; zákony i podmínky bank a pojišťoven se mohou měnit. Pro vaši konkrétní situaci se mi ozvěte.